发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
建设工程价款优先受偿权的立法目的在于
优先保护为工程增值做出贡献的承包人因施工产生的债权
，从而保障建筑工人工资等施工链债权的实现，因此，建设工程价款优先受偿权的行使，直接关乎相关主体的切身利益。
省法院民六庭在2025年度发改案件评查中发现，实践中对该权利的行使主体、行使期限、受偿范围及适用条件等问题的认识仍存在一定偏差。
本文通过分析解读发改案件，结合近期发布的
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》相关规定，对
建设工程价款优先受偿权的行使要点
予以提示，为市场主体依法行使权利、源头化解纠纷提供参考。本公号分上、下两期刊登。
要点一
符合法定条件的工程款债权受让人可依法主张建设工程价款优先受偿权
基本案情
发包方甲公司与承包方乙公司签订《建设工程施工合同》，乙公司将该工程转包给丙公司施工。工程经竣工验收合格，甲、乙公司进行了竣工结算。此后，乙公司与丙公司就案涉工程款债权签署《债权转让协议》，并向甲公司发出转让通知。丙公司向法院提起诉讼，向甲公司主张该笔债权，并要求就案涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
一审法院认为，本案债权转让真实有效，但丙公司并非与甲公司订立建设工程施工合同的承包人，故其主张建设工程价款优先受偿权的主体条件不适格。
二审法院认为，因各方当事人均认可案涉工程实际由丙公司施工，丙公司受让工程款债权后，一并主张建设工程价款优先受偿权，并未损害建筑工人利益。在此情形下，认定丙公司具有行使建设工程价款优先受偿权的主体资格，符合建设工程价款优先受偿权的立法本意。一审法院认定丙公司主张建设工程价款优先受偿权主体不适格，系适用法律不当，故予以纠正。
要点提示
根据
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条
的规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人享有建设工程价款优先受偿权。而承包人转让工程价款债权后，债权受让人能否主张建设工程价款优先受偿权，是长期困扰司法实践的法律适用难题。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条
明确，“建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。”
该规定并未直接肯定或否定工程款债权受让人主张建设工程价款优先受偿权的主体资格，而是赋予人民法院根据个案具体情况进行综合裁量认定的空间。
对于该条的理解与适用，人民法院应当进一步实质审查
工程款债权是否具备转让条件、转让是否系真实交易、转让是否有利于化解债务、转让是否损害建筑工人利益
等内容，以平衡债权受让人、承包人及其他债权人等主体之间的利益。
本案中，建设工程竣工验收合格，工程款债权已经确定并具备转让条件，丙公司作为劳务、材料等生产要素的实际投入方，受让工程款债权后，向发包人主张工程款债权时一并主张工程价款优先受偿权，有利于实质化解债务，亦不损害建筑工人利益，人民法院应予支持。
相关规定
《中华人民共和国民法典》第五百四十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条
要点二
分部分项工程的承包人有权依法主张建设工程价款优先受偿权
基本案情
发包人甲公司将某大厦、孵化器大楼及配套住宅项目交由承包人乙公司施工，因双方前期违反招标投标法中关于禁止先行就实质性内容谈判的规定，签订的一系列施工合同均为无效。后工程在未施工完毕的情况下停工，乙公司诉至法院，请求支付折价补偿款，并要求确认建设工程价款优先受偿权。经查明，乙公司施工部分中，孵化器大楼已经双方竣工验收合格，1号住宅楼虽仅通过了主体质量结构验收，但已由甲公司交付使用，2号住宅楼、大厦部分仅施工地下桩基工程，经申请质量检测，结论为满足设计及相关验收规范要求。
一审法院认为，因1号住宅楼等工程未经竣工验收，桩基工程亦不具备单独折价、拍卖条件，乙公司主张就上述工程折价或拍卖价款优先受偿，不予支持。
二审法院认为，就配套住宅1号楼，甲公司在未经竣工验收前即擅自使用，应视为工程质量合格；桩基工程经检测满足设计及相关验收规范要求，应认定该部分工程具备折价或拍卖的条件，遂改判支持对上述部分确认工程价款优先受偿权的诉讼请求。
要点提示
在同一建设工程存在多个承包人的情形下，承包人与发包人均存在建设工程施工合同关系，承包人投入的劳务、材料等已物化到建筑物中，与建筑物不可分割，如果建设工程质量合格，桩基工程等分部分项工程的承包人有权就其参与施工的部分依法行使建设工程价款优先受偿权。
需要注意的是，桩基工程作为分部分项工程，一般不宜单独折价、拍卖，其建设工程价款优先受偿权的实现规则可参考
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条
关于装饰装修工程的规定，即装饰装修工程承包人的工程价款优先受偿权以
工程具备折价、拍卖条件
为前提。
相关规定
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条、第三十七条、第三十九条